房屋买卖合同签订后，卖方拒绝履行合同，

有抵押的房子法院也可强制过户

案情简介

被告陈某（女）和周某（男）是夫妻，2017年6月1日，陈某和周某共同到公证处办理了公证授权书，《委托书》载明：陈某与周某共有坐落于杭州市余杭区房屋，现陈某、周某准备将房地产提前还款后对外出让，因陈某事务繁忙，没有时间办理相关手续，故全权委托丈夫周某办理，委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件、合同，陈某均予以认可并承担一切法律责任。

2017年6月9日，原告余某（买方，即乙方）经过中介方XX公司与被告陈某、周某（卖方，即甲方）签订了《杭州市房屋转让合同》约定：由原告以112万元的总价购买被告的位于杭州市余杭区房屋，甲方于产权受理前办理抵押注销手续。付款方式为乙方于2017年6月20日前将首付款34万元汇入双方约定的第三方监管账户，余款申请银行贷款，在2017年6月20日前向银行等相关部门提交抵押贷款相关资料，办理贷款审批手续；银行贷款78万元发放至双方约定的第三方监管账户，此款在甲方实际交付房屋及完成房屋过户登记时进行结算。各方同日签订的《协议》另约定：乙方于2017年6月20日前到按揭银行办理按揭申请的相关手续。甲方需在符合领取首笔房款前与抵押贷款银行预约还款日期，并在预约还款日至委托代理机构领取首笔房款并用于结清抵押贷款，且应在1个工作日内完成抵押注销手续。如领取的首笔房款不足以还清该房屋的抵押贷款，不足部分由甲方自行筹款补足还清贷款。

上述合同签订后，原告余某按合同要求办理贷款手续，2017年6月17日原告将购房首付款340000元等支付双方指定的监管账户。但被告迄今并未按合同承诺先行归还在第三人处的案涉房屋按揭贷款，因而也未办理抵押权注销手续，协助办理房屋的过户。原告余某多次催促未果提起本案诉讼。案件审理中，原告余某表示如被告陈某、周某不清偿其在第三人余杭公积金中心处的房屋按揭贷款债务，愿意代为被告向第三人清偿上述房屋上的抵押贷款（截至2018年8月6日，该贷款余额379116.06元）。

（另查明，周某为了多分到钱，故意签订了一份假合同，告知老婆陈某房屋卖价为只有85万。陈某得知真实价格以后，认为周某欺骗了她，拒绝履行合同。）

律师专业意见：

争议焦点一：被告周某隐瞒陈某真实价格而签订的《杭州市房屋转让合同》、《代理合同》是否有效？

原、被告签订的《杭州市房屋转让合同》、《代理合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，各方应恪守约定履行各自义务。原告余某已经按照合同约定支付了首付款340000元，已履行了自己的义务，但被告未按约先行清偿案涉房屋银行抵押贷款并办理注销抵押手续，其行为已构成违约，应当承担违约责任。

被告周某故意隐瞒陈总而另行签订的假合同，原告并未签字，原告也从未提供给被告这份合同，至于被告内部之间是如何一个关系，与原告无关，原告也无法控制。其次，从价格上来看，即使意向合同中约定的价格为85万，但正式合同的价格为112万，没有损害被告的利益，相反被告是获益的。再次，作为买卖房屋在一个家庭当中绝对是一个最重大的事宜，被告不亲自参与，被周某欺骗，同样作为女性我们表示同情，陈某本身也存有过错。更何况她还到公证处做了公证，全权委托周某代理买卖一切事宜。最后，原告认为被告抗辩欺骗为假，实际是看见房价上涨而动了歪脑筋，想将上涨的收益占为己有，而演出的一场戏。

争议焦点二：有抵押的房屋，可以要求过户吗？

根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。审理中，原告余某确认作为房屋受让人愿意代为向第三人清偿房屋抵押的全部债务。因此，双方的合同不存在事实上或法律上不能履行的障碍，被告陈某、周某应继续履行合同，协助原告办理讼争房屋的过户转让手续（过户产生的税、费由原告承担），待过户登记完成时即由原告付清尚余的房款。

法院判决：

一、被告陈某、周某继续履行与原告余某于2017年6月9日签订的《杭州市房屋转让合同》、《代理合同》、《协议》。

二、被告陈某、周某于本判决生效后十日内向第三人杭州住房公积金管理中心余杭分中心清偿设定在杭州市余杭区房屋上的按揭贷款；上述抵押债务清偿完毕之日起十日内，被告陈某、周某应当办理杭州市余杭区房屋的注销抵押登记，同时由杭州住房公积金管理中心余杭分中心协助办理。

三、如被告陈某、周某未按上述第二项全额清偿第三人杭州住房公积金管理中心余杭分中心处的案涉房屋按揭贷款，由原告余某直接代被告陈某、周某向第三人杭州住房公积金管理中心余杭分中心全额清偿，第三人杭州住房公积金管理中心余杭分中心予以协助；原告余某代为清偿的款项有权在未支付被告陈某、周某的购房款780000元中抵扣。

四、被告陈某、周某应于上述房屋完成注销抵押登记之日起十日内将杭州市余杭区房屋过户登记至原告余某名下（房屋过户产生的税、费由原告余某承担）并清空腾退房屋后交付原告余某。

五、原告余某在上述第四项履行完毕后即将剩余购房款（780000元-上述代为清偿的按揭贷款金额）支付被告陈某、周某。

六、被告陈某、周某于本判决生效后十日内支付原告余某违约金20000元。

点评：

滕律师凭借自身精湛的专业能力和巧妙的庭审技巧，摆事实、讲道理，最终将被告的证据和抗辩理由一一进行了有利反驳，说服法官，最后赢得了官司。正因为滕律师在房产类案件中娴熟的业务操作能力，对法律规定的熟练掌握和运用，对工作的认真和负责，才能够准确抓住对方的漏洞，一击即中，赢得了当事人的认可和满意。

案号：一审(2017)浙0103民初6025号

二审(2018)浙01民终8004号

再审（2019）浙民申3995号